賃料評価について

　賃料には、土地の使用対価としての地代と建物の使用対価としての家賃があり、これら賃料が新規に締結される場合の賃料を新規賃料といいます。

　新規賃料は、新規に賃貸借契約を締結することを前提とした賃料であり、これは正常賃料と限定賃料に分けられ、正常賃料は合理的な市場で形成されるであろう経済価値を表示する適正な賃料をいい、限定賃料は市場が限定され、市場価値と乖離して形成される経済価値を表示する適正な賃料をいいます。

　一般的に、新規賃料の依頼は正常賃料がそのほとんどであり、鑑定評価基準でいう限定賃料は現実的に成立することは難しいものであると思料されます。

　なぜなら、隣りのテナントが退去した後にその部分を借り増すようなケースがあった場合、フロアーが更に広く一体利用ができるようになるからといって、市場賃料（現行賃料）より高い賃料で借りるということは現実的に考えづらく、借り増し部分も市場賃料（現行賃料・正常賃料）で借りることになるからです。

　新規賃料（正常賃料）の鑑定評価が必要となるケースは以下の通りとなります。

①貸しビルの新規賃貸を行う場合、新規の賃料設定を行う際の参考資料としての新規賃料の鑑定評価

②特定優良賃貸住宅の入居に伴う公的家賃補助制度の申請に際し、適正な新規賃料（正常賃料）による募集が要件となっており、その立証資料としての新規賃料の鑑定評価

③会社所有の不動産を役員に賃貸する場合、税務上適正家賃であることの立証資料としての新規賃料の鑑定評価

　また、更新等がなされ賃貸借契約が引き続き継続する場合における賃料を継続賃料といいます。

　継続賃料は、特定の当事者間において締結されている賃貸借契約に基づく賃料であり、賃貸借の契約期間、契約内容及びその後の契約締結の経緯並びに授受された一時金等を考慮した適正な賃料です。

　継続賃料の評価にあっては、４手法の適用があり、差額配分法、利回り法、スライド法及び賃貸事例比較法を適用することにより継続賃料の試算を行います。このうち継続賃料の評価を行う場合の軸となる手法である差額配分法について肝になる部分をＰＤＦファイル（差額配分法.pdf）にて説明いたします。

　継続賃料の鑑定評価が必要となるケースは以下の通りとなります。

①周辺の賃料相場と比較し低位である場合に、貸主からの賃料増額を求めるための継続賃料の鑑定評価

②上記のような賃料評価に対する借主からの反証資料作成のための継続賃料の鑑定評価

③周辺の賃料相場と比較し高位である場合に、借主からの賃料減額を求めるための継続賃料の鑑定評価

④上記のような賃料評価に対する貸主からの反証資料作成のための継続賃料の鑑定評価