借家権について

 借家権とは、借地借家法(廃止前の借家法を含む。)が適用される建物の賃借権をいいます。


 借家権は、通常売り買いの対象にならないものであり、例えばマンションを借りている賃借人の地位をお金を出して買いたいという人はほとんど居ませんが、飲食店舗等については集客力の関係から賃借人の地位をお金を出しても買いたいという人の存在は考えられます。


 借家権の経済価値が認められる場合を例示すると、以下のような場合が挙げられます。


 ・賃貸人から建物の明渡しの要求を受けた際、借家人が不随意の立退き伴い事実上喪失する経済的利益の補償を受ける場合
 

 ・公共用地の取得に伴い損失補償を受ける場合


 借家権は、借地借家法により保護されている借家人の社会的、経済的乃至は法的利益の経済価値を総称するものといわれるように利益を生み出す元本というほどのものが明確な形で存在しておらず、喪失する利益の補償、すなわち補償原理の観点から借家権の経済価値を把握する場合がほとんどであります。
   
 不動産鑑定評価基準においては、@借家権の取引慣行がある場合における鑑定評価、A不随意の立退きがある場合における鑑定評価の二つの場合分けがなされています。


 このうち、@借家権の取引慣行がある場合における鑑定評価は、銀座等に存する商業店舗の鑑定評価を想定したものであり、借家権の取引事例を収集し、これを比較対照することにより借家権価格を求めるものでありますが、上記のとおり借家権の存在は、基本的には補償を前提としたものであり、取引を前提としたものではないことから、借家権の取引事例を収集することは難しく、現実問題としてその手法適用は困難なものとなっております。

   

 次に、自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除し、所要の調整を行って価格を求める手法を適用します。これは下駄を履いた人間を想定すれば、下駄を履いた人間が自用の建物及びその敷地の価格で、人間が貸家及びその敷地の価格、下駄が借家権価格というイメージで、下駄部分の価格(借家権価格)を求めるという手法であります。

 

 最後に借家権割合により借家権を求める手法であり、これは建物賃借権が建物利用のみならず間接的に敷地利用(借地利用)をもしていると解釈し、敷地部分に借地権割合を乗じて得た価格に建物価格を加算し、それに借家権割合を乗ずることにより借家権価格を試算します。


 A不随意の立退きがある場合における鑑定評価は、立退き補償を前提とした借家権評価であることから、市場性を重視した借家権の取引事例に基づく比準価格は求めず、その代わりに立退きに伴い現在借りている物件の移転費用の観点から、現行のフロアー賃料及び一時金と移転に伴い新たに生ずるフロアー賃料及び一時金とを比較考量することにより、借家権価格を求める手法を適用します。このほか、上記後段の二手法を適用することにより借家権価格を試算します。


 正直、借家権評価というものは、中々その依頼が発生するものではなく、あったとしてもそのほとんどが訴訟、裁判絡みのケースであり、実際の実務では借家権評価に関する情報は非常に限られ、かつ研究成果物等を通じた鑑定協会としての歯切れのよい見解が打ち出されていないことから、評価については鑑定評価基準の解釈を踏まえた各評価人任せになっているというのが現状であります。


 上記のような裁判となる場合には、原告(貸主側)は低い借家権の評価をなし、被告(借主側)は高い借家権の評価をなすといったように、評価する立場によって借家権価格は大きく異なることが通常であります。  

 

 私自身としては、原告、被告のどちらの立場であれ、鑑定評価基準に沿った戦える理論的根拠をもった鑑定を行いたいと思っております。  

 

 評価人としての今までの知識と経験が、ご依頼人さまへの最大限のお役立ちになれればと考えております。 

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