不動産調査報告書の作成

　例えば、区分所有建物及びその敷地の評価では、基本的に三手法が適用されます。特に原価法の適用にあたっては、一棟全体の土地及び建物価格を求めてから、対象住戸の価格をそこから抽出して求めることから、その事務作業は膨大なものとなります。

　これを踏まえ、不動産調査報告書では、上記のような手法のフル適用を行わず、原価法を除いた取引事例比較法及び収益還元法の二手法のみを適用することにより、調査価格を判定します。

　その結果、二手法適用により試算された調査価格と三手法適用により試算された鑑定評価額とは当然異なることになりますが、前者の二手法は、不動産の市場性を踏まえたマンションの成約事例を比較対照して求めた比準価格であり、不動産の収益性を踏まえた第三者への賃貸想定を検証して求めた収益価格であることから、これらにより求められた調査価格は、価値の核心を突く検証ができた価格と言えます。

　この点につき、手法適用にあたり原価法を割愛した結果、事務作業的には相当な軽減があることから、評価手数料もその分抑えられたものとなります。

　これをニュアンスもって伝えるならば、書籍購入にあたり新品へのこだわりをもつと定価での購入となりますが、古本だがほぼ新品であれば定価より安く購入ができその満足度も高いという状況が例として挙げられ、これを不動産調査業務に当てはめるなら、満足度は高いが唯一無二の完璧を求めない報告書の作成業務であると言えます。

　その他の例として、建築見積額の検証をして欲しいとしたニーズがある場合、建物自体は未竣工な建物であることから、証券化不動産など一部の例外を除き、不動産鑑定をもって評価することは認められていません。

　しかし、これらニーズは現実的にあることから、鑑定評価以外のアプローチを以ってこれに対応することになります。

　つまり、不動産調査報告書又は意見書をもって建築見積額の検証を行うことにより、不動産鑑定では話が進められない事案でも、別のアプローチをもって問題解決にあたることが可能となります。

　以上、不動産鑑定評価業務の周辺業務となる不動産調査業務にも柔軟に対応しておりますので、お気軽にお声がけ頂ければと思います。