貸家及びその敷地(収益用不動産)について

 貸家及びその敷地とは、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいい、具体的には貸しアパート、貸しビル、貸し店舗等として建物が賃貸されているようなオーナー物件がこれにあたります。

 

 一般的に、これら貸家及びその敷地(収益用不動産)は価値の把握が難しく、取引実態としては実質的に言い値イコール買い値にて売買が成立しているケースが多いといえます。

 

 不動産売却で損をしないコツでも述べましたが、しっかりとした価値把握ができていないようでは納得した不動産売却ができないように、これは貸家及びその敷地(収益用不動産)についても同様であることはいうまでもありません。

 

 この貸家及びその敷地(収益用不動産)の価値把握は、不動産の市場性を重視した価格分析では本来の価値を見損なう可能性が高く、不動産の収益性をからめた価格分析を行うことによりはじめて適正価格の把握が可能となります。

 

 つまり、貸家及びその敷地(収益用不動産)は、賃料から収益を生み出す不動産であることから、その価値把握にあたり収益性を重視した価格分析が重要です。

 

 具体的には、まず賃料を中心とした入りとしての収益把握をなし、次に賃貸経営を行うための経費を出とした費用把握をなすことにより賃貸利益を求め、これを還元利回りという不動産の価値把握をするための物差しを用いて価格試算を行います。

 

 この物差し(還元利回り)とは、1年間の元本投資に対する投資利益の関係を利回りというかたちで表したものであり、この利回りが高い不動産は、元本投資に対する損失リスクが高い反面得られる賃貸利益が大きい不動産であり、一方この利回りが低い不動産は、元本投資に対する損失リスクが低い反面得られる賃貸利益が小さい不動産であります。

 

 貸家及びその敷地(収益用不動産)の価値把握は、得られた賃貸利益をこの物差し(還元利回り)を用いて試算することから、仮にこの還元利回りが0.1%異なったとしてもその試算される価格には大きなずれを生じさせます。

 

 つまり、これら収益用不動産の価格判定において、ざっくりとした収益分析を考慮した市場性に基づく価格査定では、海に浮かぶ纏を弓をもって射るのと同じで価値把握をはずす可能性が高く、一方不動産の収益性に着目した不動産鑑定では、スコープ付きのライフルで還元利回り0.1%の違いを見極めターゲットをしっかり捕捉したうえで価格試算を行ないますので価値把握をはずす可能性はなくなります。

 

 特に、これら貸家及びその敷地(収益用不動産)は一般的に価値が高いケースが多いことから、この適正価格をしっかりと把握したうえで資産売却を行わないと、想像以上にその売却損が大きなものとなる可能性があります。

 

 貸しアパート、貸しビル、貸し店舗を所有されているオーナー様は売却活動を行なう前に、売却損と評価手数料を天秤にかけどちらが大きな負担となるのかを今一度じっくり考えてみてください。

 

 猛省をともなう資産売却となる前に...。 

 

 
   

    

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