共有地に関する持分減価について

　昨今、共有地の持分減価について相談を受けることがありますが、それがどの程度の減価か改めて問われると答えに窮することがあります。この点につき、掘り下げて考えてみたいと思います。

　まず、土地が共有状態にある場合には、自己の持分のみにつき自由に売却が行えますが、全体地に関しては全員の同意がない限りその売却が行えないため、共有者が多くなればなるほどその減価の程度は大きなものとなります。

　その際の具体的な減価率としては、このように共有地全体について使用・収益・処分等に関し制限が課されることを踏まえ、▲１０％〜▲２０％程度の減価が適切ではないかと思料されます。この点、共有者が２名程度であれば▲１０％、その頭数が増えていくほど▲２０％に近づいていくものと解すべきであります。

　但し、この点に関し複数の共有者が特定の共有者１人に対して共有持分の全部の売却をなす場合、又は共有者全員が一括売却に同意し第三者へ売却するような場合では、既に共有持分の問題が解消されていますので、共有持分に関する減価は生じないものと解されます。つまり、共有地の売却に際して共有者の足並みが揃っている場合には共有持分減価が生じないものと解され、逆にそうでない場合には共有持分減価が生ずるものと解されます。

　そしてまた、共有地の一部の持分のみが全くの第三者へ売却される場合には、共有持分減価として▲３０％〜▲４０％程度の減価が妥当であると思料されます。なぜなら、全くの第三者が敢えて共有持分のみを購入するという状況は、不動産業者からの指値交渉を意味するものであり、それを満足させるためには通常の共有持分減価に約２０％程度を上限とした転売利益率の確保が求められるからであります。

　つまり、不動産業者の転売利益率（営業利益率）を約２０％程度（それ以上は企業経営の観点から儲け過ぎ）としてこれを捉え、さらに共有持分の取得に伴うリスク（＋１０％〜＋２０％）が存する取引であることを考慮することにより、最終的な業者利益率として＋３０％〜＋４０％程度の確保が求められるということであります。

　一方、共有者サイドからの見方としては、その共有持分のみを全くの第三者へ売却するとしても時価の▲５０％（半値）を以って売却することは、にわかに受け入れ難いことが推察されることから、その意味でも共有持分減価としては▲３０％〜▲４０％程度がマーケットからみた客観的な判断になると思料されます。

　以上を踏まえるに、親族間における共有地に関する共有持分減価は原則として▲１０％〜▲２０％程度、全くの第三者に対する共有持分の売却に関する市場性減価は▲３０％〜▲４０％程度が妥当なものであると判断されます。

　このような共有地に関するお悩み相談がある場合には、お気軽にお声がけ頂ければと思います。