区分所有建物及びその敷地(マンション)について

  区分所有建物及びその敷地(マンション)とは、専有部分及びその専有部分に係る共用部分の共有持分並びにその敷地利用権のことをいいます。

 

 

 区分所有建物及びその敷地(マンション)の経済価値を判定するにあたっては、専有部分のほか、共用部分及びその敷地利用権の経済価値を明確にする必要がありますが、これら部分につき個々に経済価値を求めた上でそれぞれを加算して価値付けを行うというのではなく、一棟マンション全体の経済価値を把握したうえで個々専有部分の評価を行っていきます。

 

 

 区分所有建物及びその敷地(マンション)の評価にあたっては、鑑定評価の三手法を適用し、不動産の費用性に基づく積算価格、不動産の市場性に基づく比準価格及び不動産の収益性に基づく収益価格を求め、これらを関連づけることにより鑑定評価額を決定します。

 

 

 そもそも区分所有建物及びその敷地(マンション)というものは、パンフレットの価格表からも分かるように階層、位置の状況により価格差が付され販売が行なわれています。この点つき、不動産の鑑定評価でも同様に、評価人が階層(価値の縦ライン)、位置(価値の横ライン)を定め、そのうち対象住戸につき価値の交わりライン(価値率)を求め、これを一棟マンション全体の経済価値に乗ずることにより、対象住戸の経済価値を判定します。これにより求められた試算価格を積算価格といいます。

 

 

 また、別のアプローチとして周辺地域のマンション販売市場に存する類似物件との比較から経済価値を判定する方法を適用します。具体的には、周辺地域におけるマンションの成約事例を収集し、これと対象住戸とを比較対照することにより経済価値を判定します。マンションの経済価値は、階層、方位、間取り、設備の状況、築年数、建物品等の状況により大きく経済価値が左右されるため、これらチェック項目を丹念に比較対照のうえ経済価値の判定を行います。これにより求めれた試算価格を比準価格といいます。

 

 

 さらに、対象住戸を第三者に賃貸した場合を想定し、その賃貸収支の入りとしての賃貸収入、出としての維持管理費、固定資産税、火災保険料等の賃貸支出との関係に着目し、これにより求められた試算価格を収益価格といいます。

 

 

 それと、マンション評価にあたっては、特定の区分所有者のみにその使用が認められている専用使用権(駐車場使用権、バルコニー使用権、専用庭使用権等)、管理費の滞納状況、修繕積立金に対する積立状況等が、その経済価値の把握にあたり影響を及ぼすものであることから、その点についても留意を致します。

 

 

 以上が区分所有建物及びその敷地(マンション)の鑑定評価であり、このほか対象不動産の状況により対象住戸が賃貸に供されている場合、敷地部分の権利が借地権となっている場合等様々な状況が考えられますが、基本的には上記三手法を適用することにより鑑定評価額を決定致します。

 

 

 マンションは、利便性が高い物件であればあるほど、不動産の市場性のみの分析では適正価格を見損なう可能性が高く、第三者への賃貸想定を前提とした不動産の収益性に基づく分析が必要不可欠であり、これは貸家及びその敷地(収益用不動産)の評価と同じく、損をしない不動産売却の第一歩であります。


 

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