借地権について

 借地権とは、借地借家法(廃止前の借地法を含む。)に基づく、建物所有を目的とする地上権又は賃借権をいいます。
 
 借地権の価格は、借地借家法に基づき土地を使用収益することにより、借地人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。
  
 借地人に帰属する経済的利益とは、土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであり、いわゆる借り得部分と称される@又はAの利益です。
 @借地を長期間独占的に使用収益できる安定的利益
 A地代が低廉であることから生ずる賃料差額に基づく借地人の経済的利益
 
 この借地人に帰属する経済的利益を基礎とした借地権価格を求めるには、借地契約如何により大きく結果が異なるものであり、具体的には借地の契約期間及び残存期間、地代、授受された一時金等の状況等により大きく左右されます。
 
 不動産鑑定評価基準においては、借地権はその市場性が重視され、借地権取引が一般化しその取引が慣行化することにより、借地権価格は形成されるとされています。
 
 ここで一つ問題提起として、ある地方都市で借地権の取引慣行があまり認めることができない工場敷地の借地権があった場合、借地権の取引慣行があまり認められないとの理由で、その価値はゼロとなるのであろうか。

 

 自身としての答えはNOであると考えます。

 

 なぜなら、工場敷地を借りて操業を行っている借地権者は、生産活動を行うことにより利益を出し、それにより地代を払っているのだから、その土地部分につき何らかの価値権が発生していないわけがないと考えられるからです。
 
 したがって、自身としては借地権の取引慣行(市場性)があまり認められないからといって、杓子定規に価値がないという評価は行いません。また
仮に、立場を変えて底地評価を行うとなった場合に、現に存する借地権を無視し、何ら権利付着のない敷地として評価を行うことはできるでしょうか。

 

 それは難しいでしょう。

 

 自身としては、鑑定評価基準の杓子定規的な判断に基づく評価は行わず、借地権としての市場性及び土地利用の効用に基づく価値権を考慮することにより、物件が持つポテンシャルに応じた価値付けを的確に行います。

 

 上記に掲げた借地権であれば、根拠を示し価値付けを行います。

 

 なぜなら、この多面的な判断に基づく評価こそが、本来鑑定評価のあるべき姿と考えるからです。
 
 

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