継続賃料(サブリース賃料を除く)について

 昨今、契約更新に伴い不当な賃料減額請求を受け、頭を悩ますオーナー様が数多くおられます。オーナー様にとって不当な賃料減額請求は、固定資産税、建物維持管理費の支払い及び修繕金積立等の建物修繕計画の策定を困難にさせるといった事態にまで発展しかねない重大な問題であります。

 

 このような重大な局面に立ち合われているオーナー様方の大事な資産をお守りする防人とし、今まで培ってきた賃料評価の知識と経験が影の支えになれればと思っております。

 

 そもそも当事者間における継続的な賃貸借関係から生ずる賃料を継続賃料といいます。継続賃料は、過去時点(直近合意時点)において当事者間で合意された事情を踏まえ、現在時点(価格時点)における賃料を求めようとするものであり、単なる現在時点(価格時点)における賃料を求めようとする新規賃料とは異なります。

 

 つまり継続賃料は2時点間を考慮した賃料であり、新規賃料は1時点のみを考慮した賃料ということになります。したがって、継続賃料は特定の当事者間における2時点間の事情を踏襲することにより求められた賃料であり、新規賃料は一般の賃貸市場において新たな賃貸借契約が締結されることにより成立する賃料となります。

 

 継続賃料を求めるにあたっての手法としては、@差額配分法、A利回り法、Bスライド法、C賃貸事例比較法があります。このうちC賃貸事例比較法は、継続中の成約賃貸事例を収集し、比較対照を行う手法でありますが、通常の賃貸更新は当事者間で完結することが一般的であり、それら賃貸事例を第三者が計り知ることはできないことから、実質的にその手法適用は困難であるといえます。

 

 その他の@差額配分法、A利回り法、Bスライド法の三手法は、過去時点(直近合意時点)と現在時点(価格時点)とを関連させる要素をそれぞれが持ち合わせ、過去時点(直近合意時点)を踏まえた現在時点(価格時点)の賃料評価を行う手法となっております。

 

 この点につき継続賃料評価における重要なポイントは、過去時点(直近合意時点)と現在時点(価格時点)の2時点間の事情を的確に把握することにあるといえます。

 

 @差額配分法は、新規賃料(現在時点)と現行賃料(過去時点)との差額を求め、これにより現行賃料(過去時点)の補正を行い改定賃料を求めようとする手法であり、過去と現在との関係性を認めることができます。

 

 A利回り法は、基礎価格(現在時点)に継続賃料利回り(過去時点・直近合意時点)を乗じて得た額に必要諸経費等(現在時点)を加算することにより改定賃料を求めようとする手法であり、基礎価格(現在時点)と継続賃料利回り(過去時点・直近合意時点)との関係を改定賃料に反映させようとする点につき、過去と現在との関係性を認めることができます。

 

 Bスライド法は、純賃料(過去時点・直近合意時点)に変動率(現在時点に修正するための変動率)を乗じて得た額に必要諸経費等(現在時点)を加算することにより改定賃料を求めようとする手法であり、純賃料(過去時点・直近合意時点)と変動率(現在時点)との関係を改定賃料に反映させようとする点につき、過去と現在との関係性を認めることができます。

 

 このように継続賃料は、過去時点(直近合意時点)と現在時点(価格時点)の2時点が密接に絡み合い、その結果導きだされた賃料ということになります。

 

 以上のように継続賃料評価は、手法の適用過程が相当煩雑であり、選ぶ評価人如何によりもたらされる結果が異なる可能性が高いことから、評価人の選任は賃料問題の解決に向けた重要な第一歩となります。

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