サブリースを踏まえた一括借上げ賃料と契約解除との関係性について

　昨今、サブリース物件を持たれているオーナー様から相談を受けることが多くなりました。

　「賃料減額請求を何度も受け、その上でまた．．．」という悲痛な叫びを訴え掛けてこられます。

　サブリース業者からは「ご提示賃料に納得頂けないなら、契約更新は難しい。」とした旨の文章が送り付けられてきます。

　これら業者は、契約解除を匂わせる態度を示しながら、賃料減額の揺さぶりを掛けてきます。

　この点につき、『サブリースを踏まえた一括借上げ賃料の減額請求について』でも述べていますが、最高裁の見解としては、借入金等を踏まえ積上げ算で定められた一括借上げ賃料は、原則下げられない賃料であるとしながらも、借地借家法３２条１項が適用されるサブリースを踏まえた一括借上げ契約であることを勘案し、近傍同種の建物の賃料相場との関係、固定資産税等の増減及び土地建物価格の変動などを考慮するものと説示しています。

　つまり、司法の見解は、サブリースを踏まえた一括借上げ賃料につき、業者からの提案に基づく建物建設に伴う借入金があることから大いなる賃料減額請求を認めないとした立場であり、これには当初事情があるサブリース物件の所有者となる地主を破産に追い込ませないとした配慮があるものと解釈できます。

　当然ながらこの配慮には、業者による一方的な契約解除ができないこともその射程に入るものと解さないと、平成１５年１０月の三大サブリース判決以降の一貫した最高裁の見解が骨抜きになってしまいます。

　今現在、サブリース業者から再三の減額請求を受け、解約に追い込まれるような状況にあるのなら、その状況自体が最高裁の見解に反するものであり、まずはそれに気づくことが問題解決の第一歩となってきます。

　これら気づきを得るためにも、裁判所のホームページで判決文をＰＤＦにて閲覧できることから、「サブリースを踏まえた一括借上げ賃料の減額請求について」でも記した最高裁の判決日を期日指定にチェックを入れて検索いただければ、紛争の最終判断者がどの様な考えをもち、この問題と向き合っているのかを知ることができると思います。

　そして、これらを踏まえた上での対応策としては、賃料減額請求を否定するためにも減額を認めないとした鑑定評価書の発行、さらに契約解除については最高裁のサブリースに係る賃料減額請求の趣旨も踏まえ、不当な請求であるとした準備書面を法律の専門家に主張してもらうことが重要であると考えます。

　業者から追い込みをかけられているオーナー様におかれましては、現状に対し憤るだけではなく、対峙する気組みをもって向き合って欲しいと思います。

　これら喫緊な事態に対して、評価人として支援できることがあると思います。