底地の評価について

　底地とは、宅地について借地権が付着している場合における当該宅地の所有権をいいます。

　
　底地は、借地権者が存しその使用収益が制約されていることから、その売却にあたり第三者に対して行うことは考えづらく、そのほとんどが借地権者に対するものとなっております。

　　
　そのため、底地評価の依頼は底地権者からの依頼というよりは、借地権者が底地権者との売買交渉を行うための資料が欲しいとの事情から依頼を受けることが稀にあります。その他、底地が抵当に入っているケースで、抵当権者より底地の担保評価を依頼されることがあります。

　底地評価は、依頼先が借地権者、担保権者であることが多く、土地所有者（底地権者）からの依頼が少ないことから、土地に関する資料（公租公課、一時金に関する資料など）が収集し難い場合があり、また当事者間における契約の力関係が底地価格に大きな影響を及ぼすことから厄介な評価であります。

　底地は、その権利形態から市場における取引が少なく、取引事例により実証的に価格を求めることが難しいことから、不動産鑑定をもって評価することに意義があります。

　そこで、まず鑑定評価の手法適用として周辺地域における土地相場（更地価格）を把握し、それに底地割合を加味することによる価格アプローチを行います。

　次に、当事者間の力関係を反映した賃貸借契約を踏まえ、年額の実際支払賃料から固定資産税等を踏まえた必要諸経費を控除して得た純収益に、借地の残存期間と割引率を踏まえた複利年金現価率を乗じて得た額を求め、これに上記更地価格に借地の残存期間と割引率を踏まえた複利現価率を乗じて得た更地の復帰価格を加算することにより、不動産の収益性に基づいた価格アプローチを行います。

　上記の収益分析をより分かりやすく述べると、借地の契約残存期間にて毎年得られるであろう純収益を、インフレなど考慮して現在時点（価格時点）に割引き加算することでその総額を求め、これに借地の契約期間が満了し、原状復帰を踏まえた現在時点（価格時点）に割引いた更地としての経済価値を加算することにより、底地としての収益価格を求めるということであります。

　そして、これら割合法による価格及び収益価格をそれぞれ関連づけることにより底地価格を判定します。

　なお、借地権者が底地を買い取る場合には、土地及び建物所有者が同一人に帰することでの市場性の回復が期待され、これまでの借地契約による制約から解放されることから、借地権者には経済価値の増分が生じます。

　この点に関し、これら増分価値が反映されることから、求める価格の種類は正常価格ではなく、限定価格を求めることになります。但し、第三者となる不動産業者が底地を買い取る場合には、正常価格を求めることになります。

　底地は権利としての個性が強く、契約による力関係が底地価格に大きな影響を及ぼすことから、仮に隣合わせる底地があったとしても試算される評価額に差異を生じさせる可能性は多いにあります。

　これは背広をオーダーで誂えるのと同じで、底地の評価額は契約当事者のみに意味をなすオーダー価格であり、そしてこのオーダー価格であることに意義があるのです。つまり、底地価格は権利としての個性が強い分、その評価額も無二の価格でなければ意味をなさないということです。

　したがって、この契約当事者のみに意味をなす底地の鑑定評価書（オーダー価格）は、契約の相手方と円満に話を進めるための格好の材料としてこの上ない書類であるといえます。