底地について

 底地とは、宅地について借地権が付着している場合における当該宅地の所有権をいいます。
 
 底地は、借地権者が存しその使用収益が制約されていることから、その売却にあたり第三者に対して行うことは考えづらく、そのほとんどが借地権者に対するものとなっております。
  
 そのため、底地評価の依頼は底地権者からの依頼というよりは、借地権者が底地権者との売買交渉を行うための資料が欲しいとの事情から依頼を受けることが稀にあります。その他、底地が抵当に入っているケースで、抵当権者より底地の担保評価を依頼されることがあります。

 

 底地評価は、依頼先が借地権者、担保権者であることが多く、土地所有者(底地権者)からの依頼が少ないことから、土地に関する資料が収集し難い場合があり、また当事者間における契約の力関係が底地価格に大きな影響を及ぼすことから厄介な評価であります。但し、底地権者からの依頼となれば、上記の資料収集が容易となりますのでその分厄介さは軽減されます。

 

 底地は、その権利形態から市場における取引が少なく、取引事例により実証的に価格を求めることが難しいことから、不動産鑑定をもって評価することに意義があります。

 

 そこで、まず鑑定評価の手法適用として周辺地域における土地相場(更地価格)を把握し、それに底地割合を加味することによる価格アプローチを行います。次に依頼者の事情により資料収集の難しい状況もありますが、土地賃貸借契約書から当事者間の力関係を的確に把握することにより不動産の収益性に基づく価格アプローチを行います。そして、これらを踏まえた上で底地価格を試算します。

 

 底地は権利としての個性が強く、契約による力関係が底地価格に大きな影響を及ぼすことから、仮に隣合わせる底地があったとしても試算される評価額に差異を生じさせる可能性は多いにあります。

 

 これは背広をオーダーで誂えるのと同じで、底地の評価額は契約当事者のみに意味をなすオーダー価格であり、そしてこのオーダー価格であることに意義があるのです。つまり、底地価格は権利としての個性が強い分、その評価額も無二の価格でなければ意味をなさないということです。 

 

 したがって、この契約当事者のみに意味をなす底地の鑑定評価書(オーダー価格)は、契約の相手方と円満に話を進めるための格好の材料としてこの上ない書類であるといえます。

▲このページのトップに戻る