不動産鑑定評価書の作成

　不動産鑑定評価書は、単に不動産の鑑定評価額が表記された報告書ではありません。これを人に例えるならば、正に人間ドックが不動産鑑定評価書の作成にあたるものといえます。　

　この点、鑑定評価額の決定にあたっては、対象不動産の確定・確認、様々な価格形成要因の分析、それらを踏まえた鑑定評価手法の適用、求められた試算価格又は試算賃料の調整といった一連の評価過程を踏まえる必要があります。

　まず、不動産鑑定を行うには、対象不動産が存する場所を住宅地図で確定し、対象不動産が更地なのか、貸アパートなのか、区分マンションなのか、不動産の類型についての確定を行い、そのほか評価時点、価格又は賃料の種類、鑑定評価の依頼目的及び条件など、鑑定評価にあたり必要となる事項についての確定を行います。

　そして、それらを踏まえ現地に赴き、対象不動産の物的確認を行います。

　次に、役所、法務局での調査業務及び不動産取引に関する情報収集業務により資料の収集及び整理を行い、対象不動産に係る価格形成要因の分析を行うことになります。

　不動産は、景気の先行指数となる株価、ＧＤＰ、消費者物価指数、金利、為替相場などとも密接に絡み合っており、これら経済全般に関しての分析検討を行うことは、将来的な不動産の価格動向を見極める上で、非常に重要な検証作業となります。

　また、対象不動産が存する地域が、郊外のベットタウンなのか、駅に隣接した商業地域なのか、臨海部に存する物流施設などが多く見られる工業地域なのか、対象不動産の存する地域が、今後どのような発展をし、その変遷をたどっていくのか、これら地域に関する分析及び地域における不動産の需給動向に関する分析を行います。

　さらに、対象不動産に係る個別事情に関する分析を行うため、役所での建築基準法とも絡んでくる接面道路の調査、対象不動産が存する用途地域に関する調査、土壌汚染の地歴調査などの多岐に及ぶ調査を行い、かつ対象不動産の形状、面積及び接道状況など不動産の個性についての検討を行います。

　これら価格形成要因の分析を踏まえた上で、鑑定評価手法を適用することになります。

　ホームページ内でもご紹介した通り、不動産の類型といっても様々であり、求める対象が賃料である場合、地代であるのか、家賃であるのか、それらが新規の賃貸借であるのか、継続した賃貸借であるのか、不動産の権利評価となれば、借地権なのか、底地なのか、使用借権なのか、借家権なのか、及び鑑定評価の条件如何によっても手法適用のアプローチがそれぞれに異なってくることから、それらを的確に把握することにより手法適用の当てはめを行います。

　最終的に、これら手法適用により求められた試算価格又は試算賃料の調整を図ることにより、鑑定評価額を決定します。

　これら詳細な分析検証により求められた鑑定評価額は、ある意味数学における答えと同じで、答えは一つの結果に過ぎないものであり、その答えに行き着くまでの過程の分析が大事である点は、不動産鑑定における鑑定評価額と数学における答えとは良く似ていると思います。

　以上、不動産鑑定評価書は、その内容につき一切の省略がなく、簡略化を行わない不動産鑑定業法に則った報告書であり、その発行にあたり署名が求められますが、これは評価人として責任とリスクを負うということであり、ひとたび不手際な内容により依頼人に損害が出れば、最後までこれに対し責任を負うということを意味します。

　これは裏を返せば、説明責任に堪えうる最高の報告書がご依頼人に提供されるということでもあります。