更地について

 更地は、建物等の定着物が存しないことから、敷地に共同住宅を建築することでの一体開発ができ、また敷地を区画割りすることでの分割利用も可能なことから、その状況に応じた土地利用を行うことができます。

 

 上記一体開発を前提とした場合に、特に難しい評価は商業地域に存する大規模な更地です。なぜ難しいかというと、敷地が大きく、かつ許容容積率が大きい商業地域の場合、敷地上にどれくらいの建物建築ができるかという判断が難しいからです。

 

 以下につき個別ページ(街の見え方が変わる建築の豆知識)のなかでもご紹介いたしますが、建物建築に関する法規制には三斜線制限、高度地区制限及び天空率による緩和規定並びに日影規制等の制限があり、これら法規制を的確に理解していないと敷地上に合法的な建物想定を行うことはできません。

 

 大規模な更地評価の場合、土地のポテンシャルを最大限に引き出す合法的な建物想定が必要不可決であり、この建物想定如何によって大きく評価額が左右されることから、建築基準法による建築規制に精通している必要があります。

 

 また、敷地の分割利用を前提とするような場合でも、宅地分譲業者の目線に立って区画割り想定ができないようでは、宅地分譲を前提とした開発素地の的確な評価を行うことはできません。

 

 この点につき、次ページにて私自身がJW−CADにて区画割りを想定した開発図面をお見せいたします。

 

 したがって、特に大規模な更地の場合には、敷地のポテンシャルを最大限に引き出すプラン想定如何によって評価額が大きく左右されることから、評価の基礎となるプラン想定をいかに的確に行えるかが大事になってきます。

 

 正直、私自身大規模地の評価には自信があります。なぜなら、大規模地評価は、今までに会得した不動産、建築等に関する知識、経験を最大限に活かすことができるからです。

 

 これまでの不動産鑑定を中心とした不動産実務において培った知識、経験が、鑑定評価を通じ、ご依頼人さまのお役に立てればと思っております。


 

区画割図について

見えづらいときは(区画割図.pdf)をクリックしてください。

区画割図(改定).jpg

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