継続賃料の評価について

　昨今、契約更新に伴い唐突な賃料増額の申し出を受け、当惑されている借主様が多くおられます。周辺地域における地価上昇を理由としたこれら賃料増額請求について、何とかしたい、誰かに相談したいとしたお気持ちでおられると思います。

　このような事態に際し、今まで培ってきた賃料評価の知識と経験が影の支えになれればと思っております。

　当事者間における継続的な賃貸借関係から生ずる賃料を継続賃料といいます。継続賃料は、過去時点（直近合意時点）において当事者間で合意された事情を踏まえ、現在時点（価格時点）における賃料を求めようとするものであり、単なる現在時点（価格時点）における賃料を求めようとする新規賃料とは異なります。

　つまり継続賃料は２時点間を考慮した賃料であり、新規賃料は１時点のみを考慮した賃料ということになります。したがって、継続賃料は特定の当事者間における２時点間の事情を踏襲することにより求められた賃料であり、新規賃料は一般の賃貸市場において新たな賃貸借契約が締結されることにより成立する賃料となります。

　継続賃料を求めるにあたっての手法としては、①差額配分法、②利回り法、③スライド法、④賃貸事例比較法があります。このうち④賃貸事例比較法は、継続中の成約賃貸事例を収集しその比較対照を行う手法でありますが、通常の賃貸更新は当事者間で完結することが一般的であり、それら賃貸事例を第三者は計り知れないことから、実質的にその手法適用は困難であるといえます。

　その他の①差額配分法、②利回り法、③スライド法の三手法は、過去時点（直近合意時点）と現在時点（価格時点）とを関連させる要素をそれぞれが持ち合わせ、過去時点（直近合意時点）を踏まえた現在時点（価格時点）の賃料評価を行う手法となっております。

　この点につき継続賃料評価における重要なポイントは、過去時点（直近合意時点）と現在時点（価格時点）の２時点間の事情を的確に把握することにあるといえます。

　①差額配分法は、新規賃料（現在時点）と現行賃料（過去時点）との差額を求め、これにより現行賃料（過去時点）の補正を行い改定賃料を求めようとする手法であり、過去と現在との関係性を認めることができます。

　①差額配分法 ＝ 現行賃料（過去）± 貸主帰属の賃料差額（ 新規賃料（現在）－ 現行賃料（過去））＝ 差額配分法による賃料

　②利回り法は、基礎価格（現在時点）に継続賃料利回り（過去時点・直近合意時点）を乗じて得た額に必要諸経費等（現在時点）を加算することにより改定賃料を求めようとする手法であり、基礎価格（現在時点）と継続賃料利回り（過去時点・直近合意時点）との関係を改定賃料に反映させようとする点につき、過去と現在との関係性を認めることができます。

　②利回り法 ＝ 価格時点における基礎価格（現在）× 現行賃料を求めた時点における継続賃料利回り（過去）＋ 価格時点における必要諸経費等（現在）＝ 利回り法による賃料

　③スライド法は、純賃料（過去時点・直近合意時点）に変動率（現在時点に修正するための変動率）を乗じて得た額に必要諸経費等（現在時点）を加算することにより改定賃料を求めようとする手法であり、純賃料（過去時点・直近合意時点）と変動率（現在時点）との関係を改定賃料に反映させようとする点につき、過去と現在との関係性を認めることができます。

　③スライド法 ＝ 現行賃料を求めた時点における純賃料（過去）× 価格時点に修正するための変動率（現在）＋ 価格時点における必要諸経費等（現在）＝ スライド法による賃料

　このように継続賃料は、過去時点（直近合意時点）と現在時点（価格時点）の２時点が密接に絡み合うことから、過去時点における賃料（現行賃料）を十分踏まえた賃料ということになります。

　以上のように継続賃料評価は、手法の適用過程が相当煩雑であり、選ぶ評価人如何によりもたらされる結果が異なる可能性が高いことから、評価人の選任は賃料問題の解決に向けた重要な第一歩となります。